Szanowni Państwo,

W ostatnich latach główną przeszkodą w powstawaniu nowych stacji przy budowanych drogach krajowych i autostradach były wysokie czynsze dzierżawne, eliminujące z tego rynku stacje prywatne. Dzięki staraniom Polskiej Izby Paliw Płynnych ten stan rzeczy zmienia się. Z przyjemnością publikujemy poniżej tekst przesłany nam przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad:

„W ciągu ostatniej dekady GDDKiA wydała na inwestycje drogowe ok. 113 mld zł. Za tą kwotę przybyło w kraju blisko 2250 km autostrad i dróg ekspresowych, a razem z nowymi drogami krajowymi osiągnęliśmy przyrost prawie 3600 km. Obecnie sieć dróg szybkiego ruchu liczy 1631,7 km autostrad i 1531,8 km dróg ekspresowych. W ramach nowo realizowanych inwestycji GDDKiA podpisała 100 umów na łącznie 1364,7 km. W postępowaniach przetargowych jest 61 odcinków o łącznej długości 745,8 km, a w realizacji pozostaje 1345 km nowych dróg.

Projekt Programu Budowy Dróg Krajowych na lata 2014-2023 (z perspektywą do 2025 r.) zakłada dalszy rozwój sieci dróg szybkiego ruchu oraz wielu obwodnic.

MOP

W celu zapewnienia bezpieczeństwa i komfortu użytkowników drogi wyposażane są w Miejsca Obsługi Podróżnych. Zgodnie z przepisami rozróżnia się trzy rodzaje MOP:

• MOP I – wyposażony w parkingi i toalety, na którym dopuszcza się lokalizację obiektów małej gastronomii bądź automatów z produktami spożywczymi. Operatorem tego typu MOP jest zarządca drogi, czyli w wypadku dróg ekspresowych GDDKiA, a w wypadku autostrad oddziały terenowe GDDKiA – lub koncesjonariusz.
• MOP II – wyposażony prócz elementów MOP I także w stację paliw oraz restaurację. Dopuszcza się na nim także inne obiekty handlowo-usługowe. Operatorem i zarządcą takiego MOP jest wybrana w przetargu spółka, która zawrze wieloletnią umowę dzierżawy z GDDKiA.
• MOP III – różni się od MOP II tym, że docelowo powinien być wyposażony w obiekt noclegowy.

W chwili obecnej GDDKiA wydzierżawia 62 obiekty MOP II i III na zarządzanej przez siebie sieci dróg ekspresowych i autostrad. W oparciu o zawarte umowy funkcjonuje 52 stacji paliw i restauracji. Dodatkowo 8 MOP jest wyposażonych w obiekty hotelowe.

GDDKiA obserwuje, iż w miarę rozwoju sieci dróg szybkiego ruchu znaczenie i przychody stacji zlokalizowanych na MOP rosną. Potwierdza to dynamiczny przyrost użytkowników dróg szybkiego ruchu, obserwowany w realizowanych co pięć lat przez GDDKiA Generalnych Pomiarach Ruchu (wyniki są dostępne na stronie internetowej GDDKiA). W miarę dalszego rozwoju sieci umacniać się będzie model podróżowania w oparciu o siec dróg klasy A i S. Natomiast wzrost zamożności społeczeństwa już dzisiaj przekłada się na zmianę zachowań konsumenckich, premiującą obiekty MOP, oferujące zarówno wygodne parkingi z szeregiem udogodnień, jak i ofertę komercyjną o najwyższym standardzie. Tendencja ta dostrzegalna jest, mimo wyższych niż średnia rynkowa marż na podstawowych produktach oferowanych przez staje paliw. W oparciu o posiadane dane szacujemy, że średni roczny obrót stacji paliw zlokalizowanych przy autostradach w 2015 r. wyniósł 27 mln zł netto. Posiadane dane wskazują, że w 2016 r. wartość ta będzie wyraźnie wyższa.

Dostrzegając powyższe oraz mając na względzie jak najwyższy standard sieci drogowej w Polsce, zachęcamy podmioty działające na rynku obsługi podróżnych do śledzenia przetargów na dzierżawę nowo realizowanych MOP o docelowym standardzie II i III. Informacje o przetargach można znaleźć na naszej stronie internetowej: http://www.gddkia.gov.pl/pl/963/miejsca-obslugi-podroznych-mop lub uzyskać kontaktując się bezpośrednio z właściwymi terenowo Oddziałami GDDKiA. Tylko w najbliższym czasie planuje się ogłoszenie przetargów na dzierżawę MOP m.in. przy autostradzie A4 oraz drogach ekspresowych S3, S5, S7 czy S8.

Niezależnie od ostatecznej decyzji biznesowej warto zapoznać się z dokumentacją przetargową, jako że propozycja współpracy nie jest skierowana jedynie do największych graczy na rynku. Także podmioty posiadające kilka stacji paliw oraz kilkuletnie doświadczenie mogą zostać dzierżawcami MOP. Warunki przetargowe dopuszczają też występowanie konsorcjów firm chcących wspólnie dzierżawić MOP. Warunki komercyjne dzierżawy uzależnione są od atrakcyjności danego MOP. Czynsze wywoławcze miesięcznego czynszu dzierżawnego – za cały obiekt MOP – nierzadko zaczynają się od 1000 zł (wartość ta zależna jest od wewnętrznie dokonanej przez GDDKiA oceny nieruchomości MOP pod względem jej położenia tj. atrakcyjności drogi, przewidywanego natężenia ruch itd.). Poza czynszem dzierżawnym, na rzecz wydzierżawiającego, płatny jest jeszcze czynsz od przychodów netto w wysokości 0,25-1% w wypadku paliw oraz 4% od pozostałej sprzedaży.

Warto wskazać, że wybrany dzierżawca będzie mógł zawierać umowy poddzierżawy z innymi podmiotami świadczącymi usługi na MOP, w tym w szczególności z restauratorami. Wartość takich umów kształtuje się od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych miesięcznie.

Podstawowe informacje dot. przetargu i warunków prowadzenia MOP.

- Przetarg jest jednoetapowy i prowadzony jest w oparciu o przepisy Kodeksu Cywilnego (Prawo Zamówień Publicznych nie stosuje się do dzierżawy). Ogłoszenie o przetargu ukazuje się w prasie oraz na stronie www Oddziału i Centrali;

- Oferenci uprawnienie są do formułowania pytań do przetargu, na które to GDDKiA zobowiązana jest udzielić stosownych odpowiedzi. Wybór oferty najkorzystniejszej opiera się na ocenie wysokości zaoferowanego Czynszu Podstawowego (dzierżawnego).

- Dokumenty wykorzystywane na potrzeby przetargu to: Informacja o Warunkach Przetargu wraz z formularzem Oferta, Obligatoryjny Program Funkcjonalny określający wymagania stawiane potencjalnym Dzierżawcom – tj. zakres inwestycji (dot. poszczególnych elementów MOP a więc wielkości stacji paliw, restauracji/bistro, strefy parkingowej itd) oraz wzór umowy dzierżawy.

Podmioty chcące złożyć Ofertę w postępowaniu, powinny spełniać łącznie następujące warunki:

• posiadają minimum 5 lat doświadczenia w prowadzeniu na terenie Unii Europejskiej lub na terenie Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) działalności, polegającej na obsłudze podróżnych, w miejscach obsługi podróżnych, na autostradach, drogach ekspresowych lub drogach krajowych w rozumieniu przepisów obowiązujących w kraju, gdzie taka działalność jest prowadzona, lub minimum 5 lat doświadczenia w prowadzeniu stacji paliw(licząc wstecz od terminu składania Ofert);
• prowadzą minimum 3 stacji paliw. W wypadku, gdy stacje nie są prowadzone pod własną marką, podmiot składający Ofertę powinien przedstawić pisemną umowę z podmiotem, który spełnia warunek prowadzenia minimum 3 stacje pod własną marką na podstawie której wskazany podmiot udziela licencji do używania marki handlowej, pod którą stacje są prowadzone (znaków towarowych), co najmniej przez okres trwania dzierżawy;
• uzyskali średni roczny przychód za ostatnie trzy lata obrotowe (na podstawie „Rachunku zysków i strat” pozycja „Przychód netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów” lub „Przychód netto ze sprzedaży i zrównane z nimi”) w wysokości nie mniejszej niż 10 mln PLN w przypadku przychodu osiąganego w walutach obcych podlegają one przeliczeniu na PLN według średniego kursu NBP z dnia upływu terminu do składania Ofert.

Umowa, kluczowe informacje

• Czas realizacji inwestycji (minimum stacja paliw z punktem bistro i węzłem sanitarnym) określony jest w zależności od klasyfikacji MOP i wymagań stawianych Dzierżawcy (18 miesięcy stacja/restauracja; 24 miesiące obiekt noclegowy); inwestycja realizowana jest na koszt dzierżawcy/poddzierżawcy;
• Harmonogram Wykonawczy sporządzany przez Dzierżawcę jest podstawą do oceny postępów prac dzierżawcy;
• Czas trwania dzierżawy. Umowa zawierana jest na okres 20 lat z możliwością przedłużenia o dodatkowe 10 lat (decyzja Dzierżawcy);
• Utrzymanie terenu MOP i odpowiedzialność za wydzierżawiony obiekt pozostaje po stronie dzierżawcy;
• Czynsz podstawowy wynikający bezpośrednio z oferty Dzierżawcy. Czynsz od przychodów uzależniony jest od zaklasyfikowania danego MOP (0,25% lub 1% przychodu od paliw i 4% od produktów innych);
• Gwarancja należytego wykonania zabezpieczająca finansowe roszczenia Wydzierżawiającego;
• Poddzierżawa – umowa poddzierżawy wymaga akceptacji GDDKiA. Najczęściej fragment MOP poddzierżawiany jest restauratorom, operatorom hotelowym i firmom prowadzącym kantory wymiany walut.
• Obciążenia podatkowe po stronie dzierżawcy np. podatek od nieruchomości i inne świadczenia o charakterze publicznoprawnym zw. z Nieruchomością."

Źródło: Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad